百年地产浓缩上海城市变迁
口岸、移民与租界成为近代上海城市兴起的三大因素，房地产则是上海城市经济兴起的产物，与上海城市经济的发 展息息相关。近代上海是世界第五大城市、远东金融中心，其独特的政治经济环境为房地产市场的发展创造了有利条件。而百多年间，与金融中心密不可分的地产业老股票让人领略到上海城市变迁的沧桑。
图1 光绪三十三年七月增盛地产拾股股票
再现江南望族盛景
目前，留存下来的清代上海华商地产公司股票主要有“同利地产”与“增盛地产”（图1），两家公司均于光绪三十三年（1970年）七月成立，前者只比后者早几天。
“增盛地产”股票名称周围花团簇拥，边框四角有“日增月盛”四字与公司名称遥相对应。其资本为规元10万两，分为两万股，每股5两，创办人为李厚祺，即著名的江南望族宁波小港李氏家族第三代李屑清，票面显示他为该公司总董，总经董李如山是其同胞兄弟。
宁波小巷李氏家族，第一代李世亭在上海从事沙船行业，富于冒险精神，出没于海上贸易多年，后开设久大沙船号及码头，收入甚丰。有沙船必有钱庄，李世亭在十六铺开设3家钱庄，遂跻身于钱业而致富。
李家第三代以李咏裳为代表在上海从事金融业和房地产业，他们先开钱庄，后开地产公司。同为第三代的李屑清也是如此，与人合股在上海开设同余钱庄，为了专心于“增盛地产”业务，他将其同余钱庄股份于1911年让出。李咏裳堂弟李云书早年参加辛亥革命，是宁波帮著名的新派人物，曾任上海商务总会总理。
“增盛地产”只是李屑清事业上小试牛刀。民国初年李屑清进入银行界，在民国金融界有一定地位。历任南京、天津中国银行副行长，上海沪北工捐局局长，天津造币厂监督等职。天津造币总厂规模最大、设备最精良、技术最先进，堪称全国造币厂之最，也是全国货币制造的中心。李屑清由此对证券和纸币的印制颇有见解，为日后进军实业界打下了基础。
洋商掘金上海滩
上海自1843年开埠后成为一块宝地，城市发展的前途不可限量。外国人在上海租界通过“永租”形式取得土地实际所有权，为房地产开发创造了条件。从19世纪50年代开始，外商引入英美等国一整套房地产投机买卖、出租、抵押贷款、发行股票等经营方式，以资本增值为目的的房地产业开始发展，以外商为主的房地产业在租界兴起。
清咸丰三年（1853年），老沙逊、怡和、仁记等洋行 开始投资上海房地 产，在英租界建木板房800余幢。同治九年（1870年）后，随着上海工商业发展，官僚、买办、地主、富商在租界内外大 量置产，出租牟利。在高额利润的吸引下，大批外商房地产公司如雨后春笋般地纷纷出现于上海滩。光绪二十二年（1896年）至民国七年（1918年），上海房地 产业进一步扩大，英商泰利洋行、哈同洋行、英法产业公司、美商中国营业公司、比商义品地 产公司等30家房地 产公司开办，这让上海成为国内房地 产业出现 最早并初具规模的少数地区之一。之后华商也纷纷介入房地产开发，光绪二十四年（1898年），上海第一家华商房地产企业树德房地产公司开业，华商房地产业开始与外商房地产业一并成为上海重要产业。
外商房地产企业通过资本市场积聚巨额资本，得到快速发展。如英商业广地产公司，早期的资本仅规银100万两，但通过多次发行股票与公司债券等手段，其经营资金常为其资本的数十、百倍（图2），外商房地产业由此而成为租界的支柱产业。1921年，每年房捐地税占租界财政收入一半以上，最高达75.2%。随着城市现代化和经济繁荣，土地房屋也得到迅速升值，公共租界每亩土地的平均地价从1865年的规银1318两上涨到1920年的规银26909两，平均每年涨幅达37%。
图2 1931年英商业广有限公司股票
中国建业地产公司由万国储蓄会于1920年创办，成立时资本仅规银20万两，因连年得利，至1933年资本已膨胀至280万美元，建造了毕卡第公寓（今衡山宾馆）楼等楼宇（图3、图4）。上世纪30年代初，该公司还建造了当时法租界区域内第一个以中国建筑单位命名的住宅群——建业里，上海现存最大的石库门里弄建筑群。美商普益地产公司，1925年来沪创设时资本仅52万美元，数年内即拥有卜邻、大华等精美公寓和四川中路110号办公大楼等产业，资产达原投资数的几十倍。抗战胜利后，万国储蓄会开始清理、转移和分散资产，归还股东及会员储蓄，划出1934年建成的高档住宅毕卡第公寓，组成法商毕卡第地产公司（Societe Immobiliere Picardie），股票分与万国股东。.
图3 1948年中国建业地产公司股票
图4 1948年毕卡第地产公司股票
本文节选2023年4期《中国收藏》杂志
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